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Nonostante l’impianto condominiale fornisca un riscaldamento insufficiente, le quote condominiali rimangono comunque dovute. La possibilità di richiedere un risarcimento sussiste solo nel caso in cui il condominio non prenda in considerazione le segnalazioni ricevute. Nell’eventualità in cui un termosifone collegato al riscaldamento centralizzato scaldi parzialmente, il condomino è comunque tenuto a contribuire alle spese condominiali. Se la sostituzione della caldaia è necessaria a causa di un impianto obsoleto, è importante notare che chi riceve un calore inadeguato non può interrompere unilateralmente i pagamenti. L’obbligo di contribuire deriva dalla comproprietà dell’impianto e non dalla qualità del servizio reso in un determinato momento. La sospensione dei pagamenti potrebbe esporre il condomino a un’azione di recupero da parte dell’amministratore, indipendentemente dalle motivazioni del malfunzionamento, per cui si potrebbe arrivare a un decreto ingiuntivo con relativi interessi. È quindi consigliabile che chi ritiene di avere ragione continui a rispettare i pagamenti e faccia valere le proprie ragioni attraverso altre vie legali. Non si è però privi di tutela, poiché la Cassazione ha stabilito che il condominio è responsabile nel caso non intervenga a riparare o a migliorare l’impianto, malgrado le segnalazioni ricevute. L’inerzia del condominio può costituire presupposto per una richiesta di risarcimento, per la quale si consiglia di documentare per iscritto le comunicazioni fatte all’amministratore.
Per ricevere un risarcimento finanziario è necessario un accertamento giudiziale che attestando il danno effettivamente subito. L’onere della prova ricade su chi denuncia il malfunzionamento e non sul condominio. La Cassazione ha chiarito che il condomino può richiedere il risarcimento per i danni subiti, ma non la restituzione dei contributi versati per il servizio fornito, anche se insufficienti. Il danno risarcibile è rappresentato dalle spese sostenute per compensare la carenza di calore, come l’acquisto di condizionatori o stufe elettriche. Anche in questo caso, il condomino non può esimersi dal pagamento delle quote di riscaldamento, ma, in caso di accertato malfunzionamento, ha diritto al rimborso delle spese realmente sostenute per ottenere autonomamente il calore necessario. La Cassazione ha specificato che il danno risarcibile comprende le spese per i combustibili alternativi e per l’acquisto dei dispositivi necessari per garantire la temperatura dovuta, escludendo la restituzione delle quote versate al condominio. È essenziale conservare le fatture e le bollette relative al periodo del guasto per facilitare la quantificazione del danno in sede giudiziaria.
Quando si rende necessaria la sostituzione della caldaia e l’assemblea approva, il criterio di ripartizione delle spese cambia rispetto alla gestione ordinaria. I costi per l’acquisto e l’installazione del nuovo generatore si basano sui millesimi di proprietà, invece che sulle tabelle di consumo effettivo che disciplinano le bollette quotidiane. La Cassazione motiva questa scelta con la natura dell’obbligo, considerato una spesa di conservazione che grava sui condomini in proporzione alla loro quota di appartenenza, e non in base all’uso individuale. Tale distinzione è significativa, poiché le tabelle millesimali riflettono il valore degli appartamenti, mentre quelle di consumo misurano l’effettivo utilizzo del calore. Una confusione tra i due criteri può generare contenziosi durante il rendiconto e deve essere evitata dall’amministratore fin dalla convocazione assembleare.
L’assemblea non ha la facoltà di introdurre, a maggioranza, un criterio di ripartizione diverso da quello millesimale per la sostituzione del generatore, poiché una delibera in tal senso sarebbe illegittima e potrebbe ledere il valore della proprietà esclusiva di ogni condomino. Solo una convenzione firmata da tutti i proprietari può derogarvi. In assenza di questo consenso unanime, i costi legati al nuovo generatore continueranno a gravare su ciascun condomino in proporzione ai millesimi della propria unità immobiliare.